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以房产证作抵押但没办抵押登记 怎么办! 抵押合同还有效力吗?
时间:2019-06-20 浏览:4308 举案说法 大律师网 [复制网址]
导读:抵押合同生效和抵押权生效是不同的法律事实,法律要件亦不同,抵押合同只要依法成立即生效,与抵押财产的登记无关;抵押财产未登记,抵押权则未生效。未生效的抵押权不产生优先受偿的法律效果,但不影响当事人根据生效的抵押合同履行各自的权利义务,抵押权人可以要求抵押人按抵押合同承担违约责任。

  被告王某、彭某夫妇于2019-06-20向原告张某借款50000元,口头约定借期3个月,双方未约定利息。王某、彭某夫妇夫妇共同向张某出具了借据及收据。

  王某、彭某夫妇自愿以其所有的位于XX县XX镇的一套住房作为借款的抵押物,双方签订了《房产抵押合同书》。之后,王某、彭某夫妇将该房的房产证、土地使用证交给张某保管。但双方未向房产管理部门办理抵押登记手续。

  借款到期后,王某、彭某夫妇未守信承诺还款,张某经多次催讨未果后向法院起诉。要求法院判令两被告偿还原告借款及逾期利息,同时请求法院确认原、被告签订的抵押合同有效,原告并对涉案房屋享有抵押物权。而被告王某、彭某则认为原告张某对涉案房屋不享有抵押物权。

  提问:以房产证作抵未办抵押登记,抵押合同效力如何认定?

  【律师解答】

  抵押合同生效和抵押权生效是不同的法律事实,法律要件亦不同,抵押合同只要依法成立即生效,与抵押财产的登记无关;抵押财产未登记,抵押权则未生效。未生效的抵押权不产生优先受偿的法律效果,但不影响当事人根据生效的抵押合同履行各自的权利义务,抵押权人可以要求抵押人按抵押合同承担违约责任。具体理由如下:

  (1)为担保债务的履行,出借人往往要求债务人提供抵押物作为担保。而抵押权的实现,并不是以占有抵押人提供的房产证为条件,而应在房产部门办理抵押登记手续。根据《物权法》第187条的规定,抵押权自登记时设立,不动产抵押未办理抵押登记,抵押权未设立。因此,出借人不能依据抵押合同享有抵押物权。

  (2)但同时需要注意的是,《物权法》第15条规定,“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。”该法律条文对合同效力与物权效力的区分作出原则规定,也就是说抵押登记是针对物权的变动而采取的一种公示方法,是否登记并不影响抵押合同的效力。

  (3)因此,房地产抵押应当到有关主管部门办理抵押登记,抵押物权才成立,但已签订抵押合同却未办理抵押登记的,并不影响抵押合同的效力。债权人虽不能优先受偿,但是可以要求抵押人承担违约责任。

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